aus: ZFWU, Zeitschrift fŸr Wirtschafts- und Unternehmensethik, 2/2001, S217- 238 www.immobilienbetrug.de - www.bankopfer.de - www.bankenkriminalitŠt.de Grundvorgang und Folgen massenhaft betriebener Immobilienfinanzierung Prof. Dr. GŸnther Schanz Institut fŸr UnternehmensfŸhrung / UniversitŠt Gšttingen Platz der Gšttinger Sieben 3 37073 Gšttingen Tel.: ++49(0)551/394712 Fax: ++49(0)551/395418 Email: gschanz@gwdg.de Prof. Dr. GŸnther Schanz, geb. 1943, ist Direktor des Instituts fŸr UnternehmensfŸhrung der UniversitŠt Gšttingen. Hauptarbeitsgebiete sind UnternehmensfŸhrung, Organisation, Personalwirtschaft, Grundlagenprobleme der Betriebswirtschaftslehre sowie betriebswirtschaftliche Ostasienforschung Stichworte: Bankenethik, Immobilienbetrug, Individualethik, Institutionenethik, Rechtsordnung, WirtschaftskriminalitŠt Der Beitrag handelt von betrŸgerischen VerkŠufen von Immobilien an etwa 300.000 EmpfŠnger kleiner und mittlerer Einkommen. Gemeinsame Grundlage bildete stets ein so genanntes Treuhandmodell. In mindestens 50 Prozent aller FŠlle war daran die Bayeriche Hypotheken- und Wechselbank bzw. deren Rechtsnachfolgerin, die Bayerische Hypo- und Vereinsbank, beteiligt. Es wird dargestellt, wie sich dieses Institut seiner Verantwortung fŸr den entstandenen wirtschaftlichen und psychischen Schaden stellt. The article deals with fraudulent sales of real estate to aproximately 300.000 recipients of low and middle income. In all cases a common pattern was followed ("Treuhandmodell"). Within this model some german banks acted not only as lenders (of loans), but together with "trustees" also as initiators. Sales people, often trained by banks, promised the investors/victims among other things a bank-approved investment and, most importantly, a guaranteed rental income. Only a few years later, after the collapse of the housing projects (Wohnanlagen), more and more of them became unable to make further payments. Ð In at least 50 percent of all cases Bayerische Hypotheken- und Wechselbank (HypoBank) and Ð after the merger with Bayerische Vereinsbank Ð Bayerische Hypo- und Vereinsbank (HypoVereinsbank) is deeply involved in the fraud. It is not only a legal question, but also a question of business ethics, how this financial institute deals with its responsibility for the economic damage and the mental harm that was caused by its adventurous financing practices. 1.EinfŸhrende Tatbestandsbeschreibung Dass sich rund um Immobilien ein weites Feld fŸr kriminelle, auf jeden Fall moralisch fragwŸrdige Handlungen auftut, ist wohlbekannt. Im Folgenden ist von einem noch wenig bekannten, gleichwohl aber besonders spektakulŠren Fall des Immobilienbetrugs zu berichten, der geradezu zwangslŠufig die Frage nach der Wirtschaftsethik im Allgemeinen und der Bankenethik im Besonderen aufwirft. Die Betroffenheit der GeschŠdigten reicht regelmŠ§ig weit Ÿber einen Totalverlust der Investitionssumme hinaus. Die Zahl der Betrugsopfer dŸrfte sich auf etwa 300.000 belaufen Ð zumeist Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen. FŸr nicht wenige von ihnen hat sich der gutglŠubige Erwerb einer relativ kleinen Eigentumswohnung oder eines Appartements als eine die wirtschaftliche Existenz massiv bedrohende, teilweise sogar ruinšse Angelegenheit erwiesen; hinzu kommt das psychische Leid, das sŠmtliche Investoren Ÿber Jahre hinweg erfahren haben und dessen Ende fŸr die meisten noch lŠngst nicht abzusehen ist. Zahlreiche Opfer stammen aus den neuen BundeslŠndern. FŸr die in das System involvierten Banken handelte es sich um ein MassengeschŠft, dessen (angenommene) LukrativitŠt die branchenŸbliche Vorsicht bei der Vergabe von Krediten offensichtlich všllig verdrŠngte. †ber einzelne Aspekte des nahezu identischen Grundvorgangs, durch den aus Investoren massiv betroffene Opfer geworden sind, ist von den Printmedien und vom Fernsehen in der jŸngeren Vergangenheit schon verschiedentlich berichtet worden. Die beteiligten Banken gaben dabei in aller Regel eine ausgesprochen schlechte Figur ab. Zu einer wichtigen Informationsquelle hat sich darŸber hinaus das Internet entwickelt. Aber nicht nur dies: Dieses Medium ermšglicht eine wirksame Organisation der GeschŠdigten sowie den schnellen Austausch von Erfahrungen. Zahlreiche regionale und Ÿberregionale Arbeitskreise mit dem Ziel der ZusammenfŸhrung und der AufklŠrung von GeschŠdigten sind so entstanden. Es werden mehr und mehr Belege gesammelt, die "den flŠchendeckenden Immobilienbetrug von Konstanz bis Flensburg, von Aachen bis Zittau" (Internetzitat) an das Licht der …ffentlichkeit bringen. Das Internet fungiert dabei auch als Instrument der Blo§stellung, als moderner Pranger gewisserma§en. Wer mag, kann sich von der PrŠsenz der GeschŠdigten mŸhelos selbst einen Eindruck verschaffen. Die im Titel aufgefŸhrten Web-Sites stellen dabei nur eine kleine Auswahl dar: Hilfeschreie aus dem Internet allesamt. Faktisch ist davon auszugehen, dass die von einzelnen Banken als MassengeschŠft betriebenen ruinšsen Finanzierungspraktiken ein Politikum ersten Ranges darstellen. Wenn sie als solches bislang noch nicht (vollumfŠnglich) wahrgenommen werden, so mag dies auch daran liegen, dass weder Grundvorgang noch Folgen gesamthaft darzustellen versucht worden sind. Die sich mehrenden Fachartikel befassen sich praktisch ausschlie§lich mit komplexen rechtstechnischen Einzelheiten, die das wirkliche Ausma§ der Betroffenheit auch nicht annŠhernd erahnen lassen. Dieses kann erst dann sichtbar werden, wenn neben dem Erwerbsmodell auch die regelmŠ§ige Entwicklung der Investitionsobjekte zu Schrottimmobilien und die damit verbundenen Folgen fŸr die gutglŠubigen Erwerber nachgezeichnet werden. Der Versuch einer in diesem Sinn gesamthaften Darstellung wird im Folgenden unternommen. Nicht die juristischen Details, sondern Fragen wirtschafts- und speziell bankenethischer Art stehen im Vordergrund. Wie der Leser bald feststellen wird, spielt dabei das Kreditvergabegebaren der HypoVereinsbank eine besondere Rolle; jener Bank, von der ohne †bertreibung und bewusst doppeldeutig formuliert gesagt werden kann, dass sie in die zu beschreibende Finanzierungspraxis abgrundtief verstrickt ist. In die Darstellung flie§t insofern Insiderwissen ein, als der Autor selbst Opfer ist. Der Entschluss, dies hier (und auch bei anderen Gelegenheiten) zu offenbaren, fiel nicht leicht. Ob dies zwangslŠufig zu Lasten der ObjektivitŠt geht, mag der Leser selbst entscheiden. Fest steht, dass im hier auszubreitenden Zusammenhang persšnliche Betroffenheit Dinge einzubringen erlaubt, an die der "Distanzforscher" Ð so sehr er sich auch bemŸht Ð nie wirklich heranzukommen vermag. Und au§erdem: Offen an den Tag gelegte EntrŸstung kann im vorliegenden Fall nicht schaden. 2.Das Erwerbsmodell In dem Erwerbsmodell, das als Plattform fŸr massenhafte Immobilienfinanzierung und die damit zwangslŠufig verknŸpfte Schadensverursachung dient(e), sind Banken nur ein Baustein Ð allerdings der wichtigste. Wenn das raffinierte Zusammenspiel der verschiedenen Beteiligten heute in seinen GrundzŸgen recht gut bekannt ist, so ist dies ma§geblich dem engagierten BemŸhen und der …ffentlichkeitsarbeit einiger weniger RechtsanwŠlte zu verdanken (vgl. insbesondere Fuellmich/Rieger 1999). Der potenzielle Erwerber hatte im Grunde genommen Ÿberhaupt keine Chance, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das mit ihm betriebene Spiel zu durchschauen; dies auch dann nicht, wenn ihm ein hohes Ma§ an GeschŠftserfahrenheit zu bescheinigen ist. Seine wichtigste Informationsgrundlage bildete in der Regel ein keineswegs unserišs anmutender Verkaufsprospekt, und es liegt schon aus GrŸnden der AuthentizitŠt nahe, dies eingangs am Beispiel eines konkreten Objektes zu beschreiben. Erst im Anschluss daran wird dann die Allianz der Schadensverursacher einer nŠheren Betrachtung unterzogen. 2.1Darstellung des Erwerbsobjekts im Verkaufsprospekt Die nun vorzutragende Geschichte beginnt Anfang der 90-er Jahre. Sie betrifft das Objekt Am Forum, Homburg/Saar und steht stellvertretend fŸr viele andere Wohnanlagen. Allesamt nach dem gleichen Grundmuster konzeptioniert, ereilte sie spŠter in Gestalt des unaufhaltsamen Abstiegs zu einer Schrottimmobilie ein weitestgehend identisches Schicksal: Stets ging es um den Verkauf einer kleinen Eigentumswohnung bzw. Appartements als systematischer Teil eines grš§eren Objektes. Im Fall Homburg/Saar waren es 317 Einheiten (plus 107 Kfz-StellplŠtze und 32 Garagen) mit WohnflŠchen zwischen 22 und 36 qm. Die Errichtung Ð verteilt auf insgesamt zehn verschiedene vier- bis fŸnfgeschossige Baukšrper Ð begann 1991 und wurde zŸgig abgeschlossen. Der Kaufpreis lag zwischen etwa DM 88.000 und DM 163.000; im zweiten Fall unter Einschluss einer Garage. Im Verkaufsprospekt wurde Homburg (durchaus unverdŠchtig) als eine aufstrebende, dynamische deutsche Kreisstadt, zugleich Sitz der Medizinischen FakultŠt der UniversitŠt des Saarlandes vorgestellt, deren ausgezeichnete Infrastruktur Ð rund 1.800 Gewerbebetriebe mit 32.000 ArbeitsplŠtzen, darunter bekannte Unternehmen Ð fŸr eine anhaltende Expansion im Wirtschaftsleben sorgen wŸrde. Speziell Homburgs Bedeutung als UniversitŠtsstadt habe in der jŸngeren Vergangenheit derma§en zugenommen, dass die vorhandenen Wohneinheiten die Nachfrage "lŠngst nicht mehr decken kšnnen". Auch der Hinweis auf den hohen Freizeitwert Homburgs und seiner Umgebung erschien keineswegs aus der Luft gegriffen. Kurz: Der potenzielle Investor durfte davon ausgehen, ein ebenso attraktives wie zukunftssicheres Objekt zu erwerben. Dahingehend wurde er zusŠtzlich mit dem Hinweis bestŠrkt, in Gestalt von Grundbesitz schŸtze man "erfahrungsgemŠ§ sein Vermšgen nicht nur gegen eine anhaltende Inflation, sondern es kann darŸber hinaus einen beachtlichen Wertzuwachs erfahren". Nicht ohne Grund wŸrden daher erfahrene und auf Sicherheit bedachte Anleger vorwiegend in den Bereich der Immobilien investieren Ð ein fataler Irrtum, wie sich wenige Jahre spŠter herausstellen sollte. Im Prospekt wurde ferner ein fŸr vermutlich nicht wenige Anleger kaufentscheidender Aspekt angesprochen: dass "durch verschiedene Vertragspartner ein Service- und Leistungspaket zur Entlastung des Anlegers angeboten" wird. Im Sinne eines BFH-Urteils stelle dieses BŸndel von EinzelvertrŠgen ein einheitliches Vertragswerk dar Ð eine Formulierung, die gewiss nicht dazu angetan war, Misstrauen aufkommen zu lassen. Auf die einzelnen Bestandteile des Vertragswerks muss an dieser Stelle nicht nŠher eingegangen werden, zumal sie in spŠteren AusfŸhrungen noch eine Rolle spielen. Hinzuweisen ist lediglich auf die Notwendigkeit des Abschlusses einer Kapitallebensversicherung sowie auf eine Mietgarantie. Was Erstere anbelangt, so wurde im Prospekt ausgefŸhrt, es sei vorgesehen, "den abzuschlie§enden Darlehensvertrag fŸr das Kaufobjekt durch eine Versicherung dergestalt zu unterlegen, dass die Ÿblicherweise anfallende Tilgung des Darlehens fŸr dessen gesamte Laufzeit (29 Jahre; G.S.) ausgesetzt wird und nach Ablauf der Versicherung aus dem Versicherungsguthaben die Ablšsung erfolgt". Letztere, die vertraglich zugesicherte und spŠter wohl nur in wenigen AusnahmefŠllen tatsŠchlich 'werthaltig' gewordene Mietgarantie (fŸr eine Dauer von fŸnf Jahren) dŸrfte ebenfalls ein fŸr viele Erwerber mitentscheidendes Kaufargument gewesen sein. Wie wohl in allen FŠllen, denen das zu skizzierende Erwerbsmodell zu Grunde liegt, enthŠlt auch der Verkaufsprospekt fŸr die Wohnanlage Homburg/Saar Hinweise auf steuerrechtliche Aspekte. Ob diese bei den Investoren im Vordergrund standen oder nicht Ð mitentscheidend waren sie allemal. Und da war es beruhigend zu lesen, das Konzept nutze "konsequent die sich aus den bestehenden Steuergesetzen, der Finanzrechtsprechung und der langjŠhrigen Verwaltungspraxis ergebenden steuerlichen Auswirkungen." Dass in diesem Zusammenhang auch (seinerzeit) neueste hšchstrichterliche Entscheidungen angefŸhrt wurden, verlieh der Darstellung zusŠtzlich einen serišsen Anstrich. Der Finanzierung des Kaufpreises Ð spŠtestens hier geraten einzelne Banken ins Blickfeld Ð kommt im Rahmen des Erwerbsmodells selbstverstŠndlich eine SchlŸsselrolle zu. Weil dabei stets ein weitestgehend einheitliches Muster zur Anwendung kam, wird darauf im folgenden Abschnitt eingegangen. 2.2Die Allianz der SchŠdiger FŸr den gutglŠubigen Erwerber nur teilweise erkennbar, hatte er es mit einem Notar, einem TreuhŠnder und "KonzeptionŠr", einer Vertriebsgesellschaft, einem BautrŠger, einer Bank und spŠter dann auch mit einer Hausverwaltung zu tun. In aller Regel handelte es sich dabei um ein eingespieltes Team; eine aus Opfersicht verhŠngnisvolle Allianz von SchŠdigern. Auch wenn dabei nicht allen Beteiligten unterstellt werden muss, sie hŠtten den (langfristigen) wirtschaftlichen Ruin der Erwerber des eigenen (meist kurzfristigen) Vorteils wegen (zu dieser Ethikposition vgl. Weise 2000: 11) bewusst einkalkuliert, steht au§er Frage, dass eben dies billigend in Kauf genommen wurde. FŸr diese Vermutung spricht unter anderem, dass es ganz offensichtlich keine einzige Wohnanlage gibt, die sich Ð entstanden auf der Grundlage des zu skizzierenden Erwerbsmodells Ð als funktionsfŠhig erwiesen hat. GŠbe es solche, so wŠren diese von den in das Betrugsmodell systematisch eingebundenen Banken in den verschiedenen gerichtlichen Auseinandersetzungen, in die sie sich zunehmend verwickelt sehen, lŠngst benannt worden. Das ist jedoch nicht der Fall. Insofern kann ohne weitere Bedenken unterstellt werden, dass das Scheitern des Erwerbsmodells einem systematischen Muster folgt. Strukturvertriebe Aus der Sicht des gutglŠubigen KŠufers der Immobilie wurde der Erwerb in aller Regel von einem Vertriebsmitarbeiter in Gang gesetzt. Dass dieser in Wirklichkeit lediglich ein Baustein(chen) eines straff organisierten Systems Ð Baustein eines Strukturvertriebs, wie man heute meist sagt Ð war, konnte er keinesfalls erkennen. In nicht wenigen FŠllen dŸrfte es sich um einen dem potenziellen Erwerber schon lŠnger bekannten (hauptamtlichen) Versicherungsvertreter oder Finanzdienstleister gehandelt haben. †ber das skrupellose Vorgehen von Strukturvertrieben ("Strukkies") konnte mittlerweile viel in Erfahrung gebracht werden. Angesichts dessen, dass hier vorrangig nach Bankenethik gefragt wird, kann darauf verzichtet werden, Ÿber Details aus der reichhaltigen Trickkiste zu berichten, deren man sich bei Bedarf und zum Zweck der Erlangung einer Verkaufsprovision bediente. Stets waren es die gleichen Kernargumente, mit denen man das Vertrauen eines potenziellen Erwerbers zu gewinnen suchte Ð und hŠufig genug auch gewann. Dies deutet auf systematische Schulung hin, und es ist heute auch lŠngst bekannt, dass finanzierende Banken daran aktiv beteiligt waren (vgl. Abschnitt 4.1). Sie bestanden darin, dass es sich um eine bankgeprŸfte Immobilie handelt, um die sich der Erwerber, weil zunŠchst von einem TreuhŠnder, spŠter dann von einer Hausverwaltung professionell gemanagt (vgl. unten), nicht selbst kŸmmern muss, eine Mietgarantie festen Bestandteil des Konzepts darstellt, die Investition Ð hier nicht weiter ausgeleuchtet Ð auch steuerlicher GrŸnde wegen au§erordentlich attraktiv ist und man sich davon ggf. zu einem spŠteren Zeitpunkt problemlos durch Verkauf wieder trennen kann (... was vielfach auch gleich mit einem entsprechenden verbalen Hilfsangebot verbunden wurde). Um diese Kernargumente herum rankten sich auf das Opfer mehr oder weniger geschickt zugeschnittene weitere Versprechungen. Auf einen Nenner gebracht: Selbst solchen Erwerbern, die an der einen oder anderen Stelle gedankliche Abstriche vom Versprochenen machten, musste das unterbreitete Angebot zwangslŠufig vertrauenswŸrdig und die Immobilie als solide Investition erscheinen. TreuhŠnder und "KonzeptionŠre" Ganz anders als es ihr Name erwarten lŠsst, nehmen TreuhŠnder im vorzustellenden Erwerbsmodell eine moralisch und wohl auch strafrechtlich besonders fragwŸrdige Position ein; sie spielen darin eine das "Wesen der Treuhandschaft geradezu verhšhnende Rolle" (Fuellmich/Rieger 1999: 428). Ihre SchlŸsselstellung zeigt sich andeutungsweise bereits darin, dass das Erwerbsmodell mittlerweile meist einfach Treuhandmodell genannt wird. Bei den TreuhŠndern handelt(e) es sich regelmŠ§ig um WirtschaftsprŸfungs- oder Steuerberatungsgesellschaften, gelegentlich auch um Rechtsanwaltskanzleien Ð in den meisten FŠllen agierten sie auch als Modellinitiatoren bzw. als "KonzeptionŠre". Mit ihnen Ð und nur mit ihnen Ð wurde ein Treuhand- bzw. GeschŠftsbesorgungsvertrag abgeschlossen, der sie unwiderruflich dazu bevollmŠchtigte, sŠmtliche im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb stehenden VertrŠge fŸr den Erwerber abzuschlie§en. Anlass fŸr besondere Vorsicht konnte und brauchte dies zum Erwerbszeitpunkt allerdings nicht sein, denn schlie§lich war ein professionelles und "pflegeleichtes" Investment versprochen worden. Wesentlicher Inhalt des GeschŠftsbesorgungsvertrags war die Vermittlung der fŸr die Finanzierung erforderlichen Kredite und deren Abwicklung. Nicht in allen FŠllen fungierten TreuhŠnder auch als "KonzeptionŠre" der Immobilienobjekte. Im Fall der Anlage Am Forum, Homburg/Saar beispielsweise oblag dem als Steuerberatungsgesellschaft firmierenden TreuhŠnder lediglich die Abwicklung der sich aus dem GeschŠftsbesorgungsvertrag ergebenden VorgŠnge, wŠhrend als Modellinitiator ein (sich im Verkaufsprospekt selbst so bezeichnender) "KonzeptionŠr" auftrat. Dass dieser (personell) praktisch identisch mit dem (spŠter ins Spiel kommenden) Verwalter und Mietgaranten war, lie§ sich nicht erkennen. Obwohl sich fŸr die Investoren wegen zweifellos schuldhaften Verhaltens der TreuhŠnder eigentlich hinreichend viele Ansatzpunkte fŸr eine juristische Verfolgung ihrer Interessen ergeben, ist dieser Weg praktisch aussichtslos. Ihn einzuschlagen liefe vielmehr darauf hinaus, wovor der Volksmund seit eh und je warnt: Gutes Geld wŸrde schlechtem hinterher geworfen (vgl. unten). Notare GeschŠftsbesorgungsvertrŠge Ð im hier zu beschreibenden Fall zwischen TreuhŠndern und Erwerbern einer kleinen Wohneinheit als Bestandteil einer grš§eren Anlage Ð bedŸrfen der notariellen Beurkundung. Die Form, wie diesem Erfordernis teilweise Rechnung getragen wurde, hat das juristische Schrifttum um einen vom Verein fŸr Existenzsicherung geprŠgten Begriff bereichert: So genannte Mitternachtsnotare waren am Werk. Bezeichnet wurden sie so, weil sie sich zur stŠndigen VerfŸgung des Vertriebs bereit hielten; ggf. also auch in den spŠten Abendstunden oder an Wochenenden und sogar an Feiertagen, denn der Kauf sollte mšglichst schnell unter Dach und Fach gebracht werden. Allerdings dŸrfte diese Art der Abwicklung eher die Ausnahme als die Regel gewesen sein, denn zumindest fŸr geschŠftserfahrene Erwerber wŠre sie wohl eher dazu angetan gewesen, Misstrauen aufkommen zu lassen. In der Ÿberwiegenden Zahl der FŠlle verlief die notarielle Beurkundung všllig unspektakulŠr. Ihr Erfordernis war im Prinzip sogar dazu angetan, den Erwerber in dem Glauben zu bestŠrken, dass alles "mit rechten Dingen" zugeht. Dass durch eine einzige zu leistende Unterschrift Ð denn alles Andere erledigte dann der TreuhŠnder Ð ein hŠufig existenzgefŠhrdender, auf jeden Fall seelisch aufreibender Prozess in Gang gesetzt wurde, begann sich in aller Regel erst nach etwa drei bis vier Jahren abzuzeichnen... Vermittelt wurde der Notariatstermin Ÿbrigens regelmŠ§ig durch den Vertrieb; sogar der Transport dorthin ist nicht selten durch diesen organisiert worden. Die Unterzeichnung erfolgte stets in Gegenwart eines Vertriebsmitarbeiters, und aus heutiger Sicht ist natŸrlich auch leicht zu erkennen, weshalb so verfahren wurde. Als es darum ging, eine notariell beglaubigte Unterschrift zu leisten, stellte sich das Ganze als unverdŠchtiges BemŸhen dar, den Vorgang mšglichst angenehm zu gestalten Ð als Dienst am Kunden. Banken Banken nehmen im Erwerbsmodell schon deshalb die SchlŸsselstellung schlechthin ein, weil ohne ihre Beteiligung das gesamte Konzept Ÿberhaupt nicht hŠtte "funktionieren" und seine katastrophalen Folgen zeitigen kšnnen. Dabei steht Ð und zu diesem Urteil muss man bereits angesichts der Modellstruktur, spŠtestens aber vor dem Hintergrund der mittlerweile vorliegenden Erkenntnisse Ÿber das wirkliche Ausma§ ihrer Verstrickung kommen Ð zweifelsfrei fest, dass sie die gutglŠubigen Erwerber in ein offenes Messer haben laufen lassen. Nicht in Gestalt von einzelnen Kreditsachbearbeitern, wohl aber als Institutionen haben sie sich damit zutiefst unmoralisch verhalten Ð was noch weiter dazulegen sein wird. Banken traten im Erwerbsmodell als BautrŠger-, Vor- und Endfinanzierer auf; in vielen FŠllen gleichzeitig. Der Vorgang der BautrŠgerfinanzierung muss hier nicht nŠher betrachtet werden. Zur Vorfinanzierung ist zu sagen, dass es sich dabei um das von den Erwerbern aufzubringende Eigenkapital handelte, das nach vorliegenden Erkenntnissen regelmŠ§ig zehn Prozent des Gesamtaufwands ausmachte. Das HauptgeschŠft der involvierten Banken war (und ist, denn die VertrŠge sind allesamt auf eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren angelegt) natŸrlich die Endfinanzierung. In vielen FŠllen, aber keineswegs durchgŠngig, erfolgte sie fŸr sŠmtliche Erwerber einer Wohnanlage durch ein einziges Institut. Die Kreditsumme belief sich auf mindestens 90 Prozent des Kaufpreises, in vielen FŠllen sogar auf dessen volle Hšhe. Angesichts der sonst Ÿblichen Praxis der Immobilienfinanzierung fŠllt dies zwar všllig aus dem Rahmen, musste seinerzeit aber nicht zwangslŠufig Misstrauen erregen. Wenn einem Erwerber beispielsweise versichert wird, dass die Investoren (wie er selbst) vorrangig Akademiker sind, so bestand dazu angesichts des (damals) finanziell Ÿberschaubaren Engagements kein Anlass. Um den Gesamtvorgang und das Ausma§ der Verstrickung von einzelnen Banken wirklich zu verstehen, ist an dieser Stelle daran zu erinnern, dass kein Erwerber in direktem Kontakt mit dem vom TreuhŠnder "ausgewŠhlten" Fremdfinanzierer stand. Damit konnte Ð und sollte, wie man aus heutiger Sicht wohl sagen muss Ð auch keine Beratung Ÿber die mit der Kreditvergabe verbundenen Risiken stattfinden. Angesichts der Modellkonstruktion glaubten sich die Banken hier offensichtlich juristisch auf der sicheren Seite. UnabhŠngig davon stellt sich die Frage nach den (un)ethischen Prinzipien, die einer derartigen Vergabepraxis zu Grunde lagen: "Kredite aus der Ferne" titelte "Der Spiegel" (Nr. 13, 1998) seinerzeit treffend. Dabei ist dies, was bislang hier sichtbar gemacht wurde, ohnehin nur der eher unspektakulŠre Teil der skandalšsen Involviertheit einzelner Kreditinstitute in einen gro§ angelegten Fall von Immobilienbetrug. Bevor weitere Einzelheiten vorgetragen werden, ist das Geschehen rund um die gutglŠubig erworbene, zudem "bankgeprŸfte" Immobilie nŠher zu beleuchten. Dabei sollte endgŸltig deutlich werden, weshalb es vollauf gerechtfertigt erscheint, die Erwerber bzw. Investoren als Opfer zu bezeichnen. Der Schaden, der ihnen in schšner RegelmŠ§igkeit entstanden ist und weiter entsteht, geht weit Ÿber die Hšhe des in Anspruch genommenen Kredits hinaus. 3. Der unaufhaltsame Abstieg des Investitionsobjekts zur Schrottimmobilie Hintergrund der folgenden AusfŸhrungen ist abermals die Wohnanlage Am Forum, Homburg/Saar. Abgesehen von eher kleineren Unterschieden, die sich beispielsweise daraus ergeben, wann und ob es den EigentŸmern gelingt, das Heft selbst in die Hand zu nehmen, ob sich unter ihnen engagierte und sachkundige Einzelpersonen finden oder wie sich die Belegung des Objekts mit Mietern konkret darstellt, folgt die Entwicklung der verschiedenen Investitionsobjekte jedoch stets einem identischen Muster. Es liegt nahe, dies anhand dreier Phasen deutlich zu machen. 1.1Phase 1: Zeit der Stille Dass sich der Investor in ein Ÿberaus riskantes Abenteuer eingelassen hat, konnte er in der Regel erst nach einer Weile bemerken. Seine durchschnittliche Schonzeit dŸrfte sich auf etwa drei Jahre belaufen haben. Nennen wir diese Phase hier Ð bewusst mehrdeutig Ð eine Zeit der Stille. Wie im Verkaufsprospekt angekŸndigt, setzte im Fall Homburg die †berweisung der Garantiemiete pŸnktlich ab dem Tag der Bezugsfertigkeit der Anlage (bzw. der einzelnen Baukšrper) ein. Ferner wandte sich der (in Kšln ansŠssige) Verwalter alsbald an jeden einzelnen EigentŸmer mit dem Ersuchen, zum Zweck einer "optimalen Betreuung" der Errichtung einer objektnahen Unterverwaltung zuzustimmen Ð dies verbunden mit der beruhigenden Versicherung, die Ÿbergeordnete Verantwortlichkeit zur ordentlichen Abwicklung liege weiterhin bei ihm selbst. Den EigentŸmern seinerzeit vom Verwalter wohlweislich nicht mitgeteilt wurde, dass der Unterverwalter auch die Mietgarantien Ÿbernehmen wŸrde. Dies erfuhren sie erst aus einem spŠteren Schreiben des Unterverwalters, was zum damaligen Zeitpunkt allerdings kein Anlass sein konnte, umgehend tŠtig zu werden. Dass sich der Verwalter die Vergabe der Unterverwaltung durch (teilweise oder všllige) Einbehaltung der fŸr die Mietgarantie zur VerfŸgung stehenden Mittel honorieren lie§, konnte erst nach Konkurs des Unterverwalters im Jahr 1995, also nach etwa drei Jahren, in Erfahrung gebracht werden... Im Vorfeld dieses Konkurses waren UnregelmŠ§igkeiten bei der †berweisung der Garantiemiete erste Indizien dafŸr, dass mit der Unterverwaltung mšglicherweise etwas schief lief. Schriftliche oder telefonische Erkundigungen wurden mit dem Hinweis auf vorŸbergehende LiquiditŠtsschwierigkeiten, vor allem resultierend aus unregelmŠ§ig eingehenden Zahlungen der Mieter, begrŸndet. Dass der einzelne EigentŸmer bei alledem weitgehend hilflos war, hŠngt wesentlich damit zusammen, dass es bis zum Konkurs der Unterverwaltung nicht zur Einberufung von EigentŸmerversammlungen kam. Dies ist Ÿbrigens kein auf Homburg geschrŠnkter Einzelfall, sondern hat Methode: Die EigentŸmer sollten, solange es eben geht, von der BŸndelung ihrer Interessen systematisch abgehalten werden, obwohl das Wohnungseigentumsgesetz vom Verwalter ausdrŸcklich verlangt, mindestens einmal pro Jahr eine Versammlung der WohnungseigentŸmer einzuberufen (¤ 24 WEG). An den Verwalter gerichtete Anfragen, warum es zu keiner Einberufung kommt, wurden im Fall der Anlage Homburg mit Abrechnungsproblemen, resultierend aus dem unterschiedlichen Fertigstellungszeitpunkt der einzelnen Baukšrper, vielleicht nicht befriedigend, aber immerhin recht plausibel beantwortet. Damit konnte es selbstverstŠndlich auch nicht zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats kommen; ein Muster, das sŠmtliche auf der Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells entstandenen Wohnanlagen erkennen lassen. Damit blieb den EigentŸmern auch verborgen, dass sich die Leerstandsquote in der Anlage kontinuierlich erhšhte; ein Vorgang, der eng mit dem Wandel der Mieterstruktur in Zusammenhang stand und der fŸr das rasante Tempo des Niedergangs sŠmtlicher Objekte mitentscheidend ist, die seinerzeit auf der Grundlage des Treuhandmodells errichtet wurden. 1.1Phase 2: MiteigentŸmer werden zum unkalkulierbaren Risiko Mit dem Konkurs des Unterverwalters war die Zeit der Stille zwar abrupt zu Ende, aber was dann nach und nach Ÿber die EigentŸmer hereinbrechen sollte, lie§ sich auch nicht annŠhernd voraussehen. Manchen von ihnen mag der Verwalter, der damit wieder auf den Plan treten musste, zunŠchst wie ein Retter aus einer verfahrenen Situation erschienen sein: Er erstellte unter anderem, bestimmt fŸr das zustŠndige Amtsgericht und getrennt fŸr jeden EigentŸmer, eine Forderungsanmeldung zum Konkurs- bzw. Vergleichsverfahren Ÿber das Vermšgen des Unterverwalters. Dass es mangels Masse nicht mšglich war, die aufgelaufenen Forderungen Ð bei einem der grš§eren Appartements beliefen sie sich auf ca. DM 8.000 Ð zu befriedigen, stellte sich alsbald heraus. Dem von einzelnen EigentŸmern vorgetragenen Verlangen, endlich eine EigentŸmerversammlung einzuberufen und eine EigentŸmerliste herauszugeben, widersetzte sich der Verwalter zunŠchst trickreich. In einem Šu§erst mŸhsamen und auch kostspieligen Prozess gelang es dann allerdings nach und nach, dass zunŠchst einzelne, dann immer mehr EigentŸmer miteinander in Kontakt kamen Ð ebenfalls ein verallgemeinerungsfŠhiger Vorgang. Auch angesichts der sich sehr schnell verschlechternden wirtschaftlichen Situation der Anlage konnte der Verwalter die Einberufung einer Versammlung schlie§lich nicht lŠnger verhindern. Dabei erfuhren die EigentŸmer erstmals, dass die Leerstandsquote bereits bei etwa 50 Prozent lag. Die miserable wirtschaftliche Situation war aber auch ma§geblich darauf zurŸckzufŸhren, dass weder der Unterverwalter noch der Verwalter in der Vergangenheit irgendetwas unternommen hatten, um von sŠumigen EigentŸmern die Zahlung des Hausgeldes zu erwirken. Auch dies gehšrt zu den verallgemeinerungsfŠhigen Erfahrungen, denn durch eine solcherma§en an den Tag gelegte Laxheit lŠsst sich die lŠngst eingetretene Schieflage eines Objektes noch eine gewisse Zeit lang verheimlichen und an den nach wie vor zahlungswilligen und -fŠhigen EigentŸmern weiter verdienen. Weshalb es Ÿberhaupt so viele sŠumige MiteigentŸmer gab, lie§ sich zunŠchst nicht erkennen. Bei der ersten, nach etwa vier Jahren endlich mšglich gewordenen Versammlung stellt sich heraus, dass Ð mit einer einzigen, eher zufŠllig zustande gekommenen Ausnahme Ð sŠmtliche EigentŸmer ihren Wohnsitz relativ weit weg von Homburg/Saar hatten und sich zudem praktisch Ÿber die gesamte Bundesrepublik verteilten. Auch dieses strukturelle Merkmal hat das Objekt Am Forum, Homburg/Saar mit allen anderen Wohnanlagen gemeinsam, die auf der Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells erreichtet wurden: Es sollte, so lange es eben mšglich ist, eine wirksame BŸndelung der EigentŸmerinteressen verhindert werden. Ein Verwaltungsbeirat konnte aus verschiedenen (auch verfahrenstechnischen) GrŸnden wŠhrend der ersten Versammlung noch nicht gebildet werden. Immerhin fanden informelle GesprŠche zwischen einzelnen engagierten EigentŸmern statt. Dabei war man sich einig, dass das Nahziel in einer mšglichst schnellen Trennung von der bisherigen Verwaltung bestehen mŸsse. Angesichts einer ebenso offensichtlichen wie eklatanten Missachtung der EigentŸmerinteressen sollte man meinen, dass dies relativ einfach zu bewerkstelligen sein mŸsste. Dem ist Ð wiederum verallgemeinerungsfŠhig Ð jedoch keineswegs so. Da eine Anlage permanent einer Verwaltung bedarf, muss hier zunŠchst Ersatz gefunden werden. Dies erweist sich schon deshalb als schwierig, weil potenzielle Interessenten auf relativ detaillierte Informationen Ÿber den Objektzustand angewiesen sind; auf Informationen also, die in dieser Phase nur der bisherige Verwalter hat Ð und die er keineswegs herauszugeben bereit ist. Um die Geschichte kurz zu machen: ErfahrungsgemŠ§ kšnnen (Erst-)Verwalter aus ihren lukrativen VertrŠgen nur Šu§erst mŸhsam herausgedrŠngt werden. Eine ordnungsgemŠ§e AktenŸbergabe dŸrfte die seltene Ausnahme darstellen Ð falls es sie Ÿberhaupt gegeben haben sollte. Damit gehen regelmŠ§ig Informationen Ÿber Zahlungsein- und -ausgŠnge von EigentŸmern und Mietern, Ÿber (bezahlte oder nicht bezahlte) Rechnungen und Verschiedenes mehr unwiederbringlich verloren. In Homburg/Saar gelang es schlie§lich, sowohl einen Nachfolger zu finden und einen Verwaltungsbeirat zu etablieren. Dass der sich den EigentŸmerinteressen so offensichtlich zuwider handelnde (Erst-)Verwalter seinerseits noch SchadensersatzansprŸche geltend macht und diese nach Stand der Dinge mšglicherweise vor Gericht sogar noch durchzusetzen vermag, gehšrt zu jenen Facetten des Gesamtvorgangs, bei denen der gesunde Menschenverstand endgŸltig kapituliert... Dass die Erfahrungen der EigentŸmer mit dem zweiten Verwalter am Ende sogar noch schlimmer als mit seinem VorgŠnger sein wŸrden, war eine ganze Weile lang nicht absehbar: Bislang unterlassene Instandsetzungsarbeiten wurden zŸgig durchgefŸhrt, das Šu§ere Erscheinungsbild der Anlage verbessert, die hohe Leerstandsquote zu senken versucht und Verschiedenes mehr. Allerdings kamen dadurch auf die EigentŸmer umgehend hohe Kosten zu. Die mit Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach und nach hergestellte Transparenz lie§ ferner ein grundsŠtzliches, alle Anlagen desselben Typs gleicherma§en betreffendes Problem erkennen: Wie bereits angedeutet, waren zahlreiche EigentŸmer in der Vergangenheit ihren Verpflichtungen zur Zahlung von Hausgeld gegenŸber der EigentŸmergemeinschaft nicht nachgekommen; dies meist deshalb, weil sie dazu auf Grund ausbleibender Mieteinnahmen auf der einen Seite und kontinuierlich anfallender Darlehenszinsen sowie BeitrŠgen zur Lebensversicherung auf der anderen gar nicht in der Lage waren. AnfŠngliche Versuche der Gemeinschaft, gegen sŠumige EigentŸmer gerichtlich vorzugehen, wurden alsbald eingestellt, denn trotz gewonnener Prozesse erwiesen sich PfŠndungen mit dem Nebenergebnis fruchtlos, dass die klagende Gemeinschaft als Zweitschuldner auch noch die vollen Gerichtskosten zu tragen hatte. Man kann sich leicht vorstellen, worauf das allmŠhliche Herausbrechen von immer mehr zahlungsunfŠhigen MiteigentŸmern aus der Solidargemeinschaft zwangslŠufig hinauslŠuft: Auf den stets kleiner werdenden Rest kommen kontinuierlich wachsende Sonderzahlungen zu, denn die ausbleibenden BeitrŠge fŸr Wohngeld und Sonderumlagen mŸssen wegen gesamtschuldnerischer Haftung anteilig Ÿbernommen werden. Wenn es nicht irgendwie gelingt, die Notbremse zu ziehen, wird von dieser Lawine jeder EigentŸmer erfasst. Rein rechnerisch ist es lediglich eine Frage der Zeit, wann eine auf Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells errichtete Anlage auch den letzten von ihnen ruiniert! Dass sich, dies vor Augen, zu den zahlungsunfŠhigen auch mehr und mehr zahlungsunwillige EigentŸmer gesellen, kann nicht Ÿberraschen. Dabei wŠre es ungerechtfertigt, solches Verhalten pauschal als Mangel an SolidaritŠt und insofern als moralisch fragwŸrdig zu werten. Vielmehr handelt es sich um etwas, was man mit einiger Berechtigung als einen Fall von aufgezwungener RationalitŠt (oder: aufgezwungener Entsolidarisierung) bezeichnen kann, denn wer will schon sich und seine Familie geradewegs in den Abgrund rei§en lassen? Zu den Erfahrungen in Phase 2 gehšrt Ÿbrigens auch, dass sich ein TreuhŠnder gewisserma§en von heute auf morgen aus dem Staub machen kann. Um AufklŠrung bemŸhte EigentŸmer der Homburger Anlage mussten jedenfalls feststellen, dass weder telefonische noch postalische Anfragen ihr Ziel erreichten Ð wegen Insolvenz, wie sich spŠter herausstellen sollte... 1.1Phase 3: Das Unheil nimmt seinen Lauf Gegen die Einsicht, dass eine Wohnanlage in der ursprŸnglich vorgesehenen Form nicht lŠnger fortgefŸhrt werden kann, wehren sich viele EigentŸmer und klammern sich statt dessen an die Hoffnung auf Besserung. Im Fall des Objektes Am Forum, Homburg/Saar schien diese zunŠchst auch berechtigt. Allerdings gelang es Ð aus welchen GrŸnden auch immer Ð dem neuen Verwalter nicht, auf die Mieterstruktur nachhaltig Einfluss zu nehmen und die Leerstandsquote auf ein akzeptables Ma§ zu reduzieren Ð im Gegenteil. Sowohl FŠhigkeit als auch Bereitschaft, die kontinuierlich wachsenden Belastungen in Form von Sonderumlagen zu tragen, sanken rapide; teilweise wohl auch darauf zurŸckzufŸhren, dass zumindest bei einigen EigentŸmern der Verdacht aufkam, der Verwalter kšnnte sein eigenes, ihren Interessen diametral zuwider laufendes Spiel treiben. Die Anzeichen dafŸr wurden immer deutlicher. Kritische EigentŸmer wurden von ihm Ð unterstŸtzt von willigen RechtsanwŠlten, die es besser hŠtten wissen mŸssen Ð mit "strafbewehrten UnterlassungserklŠrungen" traktiert und grob verleumdet. Zum Leidwesen fŸr die EigentŸmergemeinschaft wurden auch die schlimmsten BefŸrchtungen noch Ÿbertroffen: Aus Homburg/Saar kam eines Tages die Nachricht, dass sich der Verwalter unter Mitnahme von Gemeinschaftsgeldern ins Ausland abgesetzt hat, nicht ohne zuvor nahezu sŠmtliche Akten Ð darunter auch die des Verwaltungsbeirats, weil diese bei ihm praktisch vollstŠndig gelagert waren Ð zu vernichten. Dies geschah 1999. Heute hat die Anlage ihren dritten Verwalter und einen neuen Verwaltungsbeirat. Die Eignerstruktur hat sich deutlich dadurch gewandelt, dass viele Appartements zwangsweise versteigert werden mussten oder fŸr einen geradezu lŠcherlich niedrigen Betrag verkauft wurden; nicht selten fŸr weniger als ein Zehntel des ursprŸnglichen Kaufpreises und mit (erforderlicher) Einwilligung der finanzierenden Bank. Dass Letztere dabei von einem ihr eingerŠumten Vorkaufsrecht regelmŠ§ig keinen Gebrauch macht, kann kaum Ÿberraschen. Ob Anlagen wie die in Homburg/Saar langfristig ŸberlebensfŠhig sind, erscheint zweifelhaft. Vielleicht droht manchem Objekt sogar der Abriss als konsequentes Ende eines Prozesses, der sich volkswirtschaftlich als Kapitalvernichtung grš§ten Stils darstellt. FŸr die ErsteigentŸmer ist das Abenteuer "Immobilie" natŸrlich nicht beendet, wenn sie sich durch (zwangsweisen) Verkauf davon getrennt haben. Ihnen sitzt nach wie vor die finanzierende Bank im Nacken, ferner mŸss(t)en sie LebensversicherungsbeitrŠge aufbringen, um am Ende seiner Laufzeit das Darlehen zurŸckzahlen zu kšnnen. Es ist Zeit, sich dieser Problematik zuzuwenden. Wegen seiner abgrundtiefen Verstrickung liegt es nahe, sie am Beispiel eines im Freistaat Bayern residierenden Instituts darzulegen. 4.Leben Sie. Wir kŸmmern uns um die Details... Die Bayerische Hypo- und Vereinsbank (Kurzbezeichnung: HypoVereinsbank), deren tiefe Verstrickung in Gestalt massenhaft betriebener Immobilienfinanzierung auf der Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells es im Weiteren zu beleuchten gilt, ist aus der im September 1998 erfolgten Fusion zwischen den beiden MŸnchener Gro§banken Bayerische Vereinsbank und Bayerische Hypotheken- und Wechselbank (Kurzbezeichnung: HypoBank) hervorgegangen. Um das Vertrauen ihrer Kunden wirbt sie Ð in dieser Hinsicht keinen Aufwand scheuend Ð mit dem sinnigen Spruch "Leben Sie. Wir kŸmmern uns um die Details". Die gutglŠubigen Erwerber und heute arg gebeutelten Opfer der Finanzierungspraktiken dieses Instituts als Rechtsnachfolger der ehemaligen HypoBank mŸssen diese Botschaft als schlimme Verhšhnung empfinden Ð oder einfach als schlechten Witz! 1.1Wie die HypoVereinsbank zu einem "Workout Portfolio" kam Die auf dem Treuhandmodell basierende Immobilienfinanzierung wurzelt praktisch ausschlie§lich im Kreditvergabegebaren der traditionell schwerpunktmŠ§ig im ImmobiliengeschŠft tŠtig gewesenen Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank. Pikanterweise dŸrfte es auf die verschiedentlich offen ausgelebte RivalitŠt zwischen den beiden bayerischen Finanzinstituten zurŸckzufŸhren sein, die dafŸr (mit)entscheidend war: Massenhaft betriebenes, in Treuhandmodelle eingebettetes ImmobilienkreditgeschŠft schien die Mšglichkeit zu bieten, mit dem Dauerrivalen gleichzuziehen oder dessen Vorsprung zumindest zu verringern. Dass es spŠter zu einem (vom Freistaat Bayern und der Allianz Versicherungs AG gefšrderten) Zusammenschluss kommen wŸrde, konnte seinerzeit niemand ahnen... Eine erste BewŠhrungsprobe hatte das neu entstandene Institut fast unmittelbar nach der erfolgten Fusion zu bestehen, als Ende Oktober 1998 wegen Falschbewertung von Immobilienbesitz(!) ein zusŠtzlich notwendiger Wertberichtberichtigungsbedarf in Hšhe von 3,5 Mrd. DM bekannt gegeben werden musste. Nur einer aus Vorstandssicht geschickten Handhabung in Gestalt der Bestellung eines spŠter tŠtig werdenden SonderprŸfers war es zu verdanken, dass die erste Hauptversammlung am 6. Mai 1999 verhŠltnismŠ§ig glimpflich verlief. Abgesehen davon, dass es auch in diesem Fall um Immobilien ging, hat dieser Vorgang mit dem hier zu beschreibenden Fall inhaltlich jedoch nichts zu tun. Im GeschŠftsbericht fŸr das Jahr 1998 findet sich dennoch eine Bemerkung, die sich darauf bezieht: "FŸr Verunsicherung an den KapitalmŠrkten haben auch irrefŸhrende Medienberichte Ÿber Risiken der von Strukturvertrieben vermittelten Immobilienfinanzierungen gesorgt. Diese unrichtigen Darstellungen haben wir mit Nachdruck zurŸckgewiesen. Die HypoVereinsbank hat im Rahmen ihrer Risikovorsorge fŸr alle erkennbaren Risiken vorgesorgt." Auch wenn es nicht entschuldbar ist: Es mag sein, dass der Vorstand der Bank seinerzeit davon noch nicht umfassend unterrichtet war, was es mit den "von Strukturvertrieben vermittelten Immobilienfinanzierungen" und ihren Risiken auf sich hat. "IrrefŸhrend" und "unrichtig" waren die damals erschienenen und sich spŠter hŠufenden Medienberichte keineswegs. Zwischenzeitlich hat sich Ð ganz im Gegenteil Ð vielmehr gezeigt, dass die Verwicklung der ehemaligen HypoBank viel umfassender und der durch ihre Kreditvergabepraxis angerichtete Schaden wesentlich grš§er ist, als es die ersten Berichterstattungen der Medien vermuten lie§en. Dass die ehemalige HypoBank in deutlich mehr als 100.000 FŠllen Darlehen bereit gestellt hat, die sich wenige Jahre spŠter als Problemkredite erwiesen haben, ist heute nicht ernsthaft zu bestreiten. Einige Filialen, etwa WŸrzburg, haben sich dabei besonders hervorgetan, vermutlich Indiz fŸr die "RŸhrigkeit" ihrer Leiter. Dieses Institut Ð und damit auch die HypoVereinsbank Ð ist damit schon rein quantitativ mit Abstand am stŠrksten in diese fragwŸrdige Art der Immobilienfinanzierung verstrickt. Es dauerte eine ganze Weile, bis ans Licht kam, dass diese Verstrickung weit Ÿber die blo§e Vergabe von Darlehen hinausgeht: TreuhŠnder/"KonzeptionŠre", Strukturvertriebe und die HypoBank schnŸrten gemeinsam jenes Paket, das spŠter dann als Treuhandmodell bezeichnet werden sollte. Dokumentarisch eindeutig belegt ist, wie eng speziell die Zusammenarbeit mit einzelnen Vertriebsgesellschaften war (vgl. auch Abschnitt 4.2). Sie Šu§erte sich insbesondere drin, dass deren Mitarbeiter durch Referenten der Bank systematisch geschult und auf diese Weise mit erfolgversprechenden Verkaufsargumenten ausgestattet wurden. Wenn dies erst nach einiger Zeit ruchbar wurde, so nicht zuletzt deshalb, weil im Zuge der Fusion zwischen den beiden Gro§banken zahlreiche Akten vernichtet wurden, aus denen eben dies hervorgeht. VollumfŠnglich ist das allerdings nicht gelungen. So wurde beispielsweise im Rahmen eines WISO-Berichts, ausgestrahlt vom ZDF am 19. Februar 2001, einer breiten …ffentlichkeit durch Einblendung eines Dokuments folgender Wortlaut zur Kenntnis gebracht: "Die HypoBank ist bereit, ..., Schulungen anzubieten. Referenten und Schulungsmaterial werden kostenlos durch die HypoBank gestellt." FŸr die mit der Materie befassten VerbraucheranwŠlte steht heute lŠngst fest, dass die Strukturvertriebler als "Vermittler", "ZufŸhrer" oder gar als "DrŸckerkolonnen" Ð Bezeichnungen, die interessanterweise in Bankendokumenten auftauchen Ð den Kreditinstituten, allen voran der HypoBank, systematisch zugearbeitet haben. Auch hier ist ein in der genannten Sendung eingeblendete Mitteilung des internen Informations- und Weisungsdienstes der HypoBank aufschlussreich, wonach "das VermittlergeschŠft ... sogar ertragreicher (ist) ... wie das eigenakquirierte GeschŠft." Das Ausma§ der Verstrickung speziell der HypoBank wird noch deutlicher, wenn man von dem zwischenzeitlich ebenfalls bekannt gewordenen Tatbestand Ð RechtsanwŠlten bekannte Informanten sind ehemalige Mitarbeiter Ð erfŠhrt, dass dieses Institut sogar an der Festlegung der Preise fŸr die verkauften Immobilien aktiv mitwirkte. Ihr Interesse an mšglichst hohen Darlehenssummen fŸhrte dabei Ð ein geradezu unglaublicher Vorgang Ð regelmŠ§ig zu Kalkulationen, die deutlich Ÿber dem Verkehrswert lagen! Was sich einige Jahre lang als blendendes GeschŠft darstellte, erwies sich spŠtestens dann als Šu§erst riskante Kreditvergabepraxis, als mehr und mehr Erwerber wegen der Entwicklung der Wohnanlagen nicht mehr in der Lage waren, die Darlehenszinsen aufzubringen. Ferner wurde zunehmend deutlich, dass auch mit der RŸckzahlung vieler Kredite nicht zu rechnen war, erkennbar daran, dass viele EigentŸmer die zur spŠteren Ablšsung der Darlehen abgeschlossenen Kapitallebensversicherungen nicht lŠnger weiterfŸhren konnten oder wollten. (Wegen der erforderlichen Abtretung erlangt die Bank von solchen VorgŠngen automatisch Kenntnis.) Zur Bereinigung der von der HypoBank Ÿbernommenen Immobilienlasten hat sich die Rechtsnachfolgerin spŠter genštigt gesehen, ein so genanntes Workout-Portfolio zu definieren. Nach au§en hin sucht die HypoVereinsbank den Eindruck zu vermeiden, dass zu diesem Portfolio auch die von Strukturvertrieben vermittelten Immobilienfinanzierungen gehšren. Intern wird dies lŠngst anders gehandhabt: Der Briefwechsel mit geschŠdigten Erwerbern fŠllt in die ZustŠndigkeit der Abteilung "Workout Immobilien" Ð dies zumindest dann, wenn sie es mit der Zentrale in MŸnchen oder der Niederlassung DŸsseldorf zu tun haben! 1.1Wie die HypoVereinsbank mit ihrer Erblast umgeht Zum Zeitpunkt der Fusion der beiden Institute im Jahr 1998 konnte man noch davon ausgehen, dass dem neuen Vorstand das Ausma§ der Verstrickung in die fragwŸrdige Immobilienfinanzierung auf der Basis des Treuhandmodells nicht bekannt war (vgl. Abschnitt 4.1). Heute ist eine Berufung auf fehlendes Wissen nicht lŠnger mšglich. Allein die Zahl laufender oder sich abzeichnender gerichtlicher Auseinandersetzungen, von der Bank betriebener Zwangsvollstreckungsverfahren sowie zwischenzeitlich notgedrungen geschlossener Vergleiche mit zahlungsunfŠhigen Darlehensnehmern ist unŸbersehbar gro§. Bislang gibt es allerdings keinerlei Anzeichen dafŸr, dass die Bank zu ihrer Erblast steht. Dies kšnnte damit zusammen hŠngen, dass man unter allen UmstŠnden einen Dammbruch verhindern will, der den Vorstand in arge BedrŠngnis und das Institut mšglicherweise sogar in existenzgefŠhrdende Schwierigkeiten bringen wŸrde. Vorerst hat man es nŠmlich "nur" mit ein paar tausend GeschŠdigten zu tun, die sich Ð meist notgedrungen, um sich gegen Vollstreckungen zu wehren Ð anwaltlich vertreten lassen. EingeschŸchtert durch unverhohlene Drohungen mit "Zwangsma§nahmen" legen die weitaus meisten Betroffenen ZurŸckhaltung an den Tag, wŸrden diese aber selbstverstŠndlich bei ersten Anzeichen von (ggf. erzwungenen) "ZugestŠndnissen" aufgeben. Auf eine moralisch Šu§erst fragwŸrdige Art von "Entgegenkommen" lŠsst sich das Institut nur in jenen FŠllen ein, in denen es Ÿberhaupt keine Chance gibt, dass das Darlehen jemals zurŸckgezahlt werden kann. "Wenn eine soziale Notlage vorliegt, werden wir helfen" lautet das von einem Sprecher der Bank ausgegebene (heuchlerische) Motto. Die offizielle Version, mit der sich die HypoVereinsbank ihrer Erblast zu entledigen sucht, kann einer Stellungnahme des Vorstandes zu einem Gegenantrag zur Hauptversammlung des Instituts im Mai 2001 entnommen worden. Von einem KleinaktionŠr wird dort verlangt, dem Leitungsorgan wegen schwerwiegender VersŠumnisse im Schadensmanagement zu Lasten von Kunden und AktionŠren keine Entlastung zu erteilen. Wegen gravierender Beratungsfehler und unrealistischer Prognosen zur Wertentwicklung beim Vertrieb von Wohnungen sei mit hohen Schadenersatzforderungen zu rechnen. Die Stellungnahme des Vorstands besteht zunŠchst in der lapidaren Feststellung, es gebe "keinerlei Anhaltspunkte" fŸr das Bestehen von Schadenersatzverpflichtungen. Man kann dies als die Rechtsposition des Instituts interpretieren. Dann allerdings folgt eine wahrhaft infame Behauptung: "Soweit sich in EinzelfŠllen(!) das immer bestehende Risiko einer unerwarteten Marktentwicklung im Immobilienbereich realisiert hat, liegt dies nicht im Verantwortungsbereich der Bank" Ð infam deshalb, weil angesichts einer unŸbersehbar gro§en Zahl betroffener Opfer von EinzelfŠllen gesprochen wird. Es ist Ÿbrigens exakt das gleiche Argument, mit dem jene GeschŠdigten einzuschŸchtern versucht werden, die von der Bank Schadenersatz fordern oder eine weitere Zahlung von Darlehenszinsen verweigern. Dies ist beileibe nicht die einzige dreiste LŸge, der man sich zur pauschalen Abwehr von Forderungen bedient. Gelegentlich kommt es dabei auch zu argen Peinlichkeiten: In der bereits erwŠhnten WISO-Reportage des ZDF Ÿber das Kreditvergabegebaren der Bank wird deren Sprecher gefragt, ob externe Vermittler in der Vergangenheit systematisch geschult worden seien. Die Antwort: "Es ist so, dass es solche Schulungen in organisierter Form in der alten HypoBank nicht gegeben hat." Das unmittelbar danach eingeblendete Dokument (vgl. Abschnitt 4.1) beweist das genaue Gegenteil... Angesichts eines derartigen Umgangs mit der Wahrheit drŠngt sich die Frage auf, ob das Institut seinen Mitarbeitern Ð sei es ein Sprecher der Bank oder seien es die mit der Abwicklung des Workout-Portfolios befassten FachkrŠfte Ð nicht eine Šu§erst fragwŸrdige Spielart von LoyalitŠt abverlangt. Muss sich auf einem solchen Boden nicht zwangslŠufig eine Unternehmenskultur entwickeln, die jedes Potenzial fŸr eine positive Ethik vermissen lŠsst? Kultur und Ethik werden bekanntlich stark von den an der Spitze des Unternehmens stehenden Personen geprŠgt. Was soll man in dem hier relevanten Zusammenhang dann von der folgenden €u§erung halten, zu der es im Rahmen eines Interviews des Nachrichtensenders ntv am 19. Januar 2001 mit dem Vorsitzenden des Vorstands gekommen ist? Die Frage, ob es bei der HypoVereinsbank noch "Probleme mit Immobilien" gebe, beantwortete dieser wie folgt: "Der Keller ist sauber. Da gibt es nichts, was es noch zu bereinigen gilt." Diese €u§erung fiel Ÿbrigens im Zusammenhang mit der seinerzeit gerade unter Dach und Fach gebrachten Akquisition der Bank Austria. Ob deren AktionŠre, die ja per Aktientausch abgefunden wurden, im Vorfeld davon unterrichtet wurden, dass die HypoVereinsbank in Gestalt fragwŸrdig finanzierter Immobilien sehr wohl noch einen hohen Wertberichtigungsbedarf hat? Im †brigen hat es nicht an Versuchen gefehlt, den Vorstandsvorsitzenden jener Bank, deren EthikverstŠndnis hier auf dem PrŸfstand steht, persšnlich und ausfŸhrlich Ÿber die verzweifelte Lage zu informieren, in dem sich die auf Basis des Treuhandmodells entstandenen Objekte befinden. Vor diesem Hintergrund und im Wissen darum muss man es zwangslŠufig als blanken Zynismus empfinden, wenn die Existenz eines unŸbersehbar gro§en Problems Ð wie erinnerlich geht es um mehr als 100.000 allein von der HypoBank (fehl)finanzierte kleine Eigentumswohnungen Ð mit einer flapsigen Bemerkung weggeleugnet wird. Kšnnte nicht auch dies etwas mit der Erblast der HypoVereinsbank zu tun haben? Unter FederfŸhrung eines Vorstandsmitglieds dieses Instituts sucht sich der Bankenverband seit geraumer Zeit mit aller Macht gegen die EinfŸhrung einer neuen Rechnungslegungsvorschrift zu wehren, die eine Bilanzierung fast aller Finanzinstrumente zu Zeitwerten (Full Fair Value Accounting) vorsieht (Handelsblatt vom 8.5.2001, S. 42). Sie betrŠfe auch das Kreditportfolio und wŸrde unter anderem die Pflicht zur sofortigen Offenlegung jener Ausleihungen begrŸnden, mit deren RŸckzahlung wegen faktischer Insolvenz der Erwerber von Immobilien nicht mehr zu rechnen ist, alle die FŠlle also, in denen die Bank wegen "sozialer Notlage" zu "helfen" sich gezwungen sieht. Es darf wohl unterstellt werden, dass an dieser Art von Transparenz keinerlei Interesse besteht. Oder schŠrfer formuliert: Je grš§er der bilanzpolitische Spielraum, desto besser lŠsst sich vor den AktionŠren und der …ffentlichkeit verschleiern, wie hoch das Ausma§ der Verstrickung in die geschilderten Kreditvergabepraktiken in Wirklichkeit ist! 5.ResŸmee Wo individuelle Moral (so klŠglich) versagt, sollten da nicht Recht und Gesetz helfen kšnnen? MŸsste es nicht etwa mšglich sein, dass die in unsere Rechtsordnung einflie§ende Institutionenethik es vermag, (fehlende) Individualethik angemessen zu substituieren? In einem Rechtsstaat ist dies eine auf der Hand liegende Erwartung. Bislang gibt es dafŸr kaum Anhaltspunkte; dies auch angesichts des Tatbestands, dass mittlerweile zahlreiche Fachartikel erschienen sind, die sich mit "Bankenhaftung bei gescheiterten Immobilientreuhandmodellen" (Lambsdorff/StŸsser 2001) und verwandten juristischen Problemen befassen (vgl. ferner etwa Ahr 2000; Fuellmich/Rieger 1999a; Kšndgen 2000; Lange/Franck 2000; Spickhoff/Petershagen 1999) und deren Autoren, wenn nicht gerade dem Lager der BankenanwŠlte zuzurechnen, praktisch Ÿbereinstimmend zu dem Ergebnis kommen, dass sich Banken das Verhalten von Strukturvertriebsmitarbeitern bei einer als DistanzgeschŠft abgewickelten Finanzierung von Immobilien (einschlie§lich Immobilienbeteiligungen) sehr wohl zurechnen lassen mŸssen. Haupthindernis fŸr die Durchsetzung der Interessen betrogener Investoren gegenŸber den darlehensgebenden Instituten ist eine vom 11. Senat des Bundesgerichtshofs ("Bankensenat") eingenommene Position, die als "Trennungstheorie" bezeichnet wird. In die Welt gesetzt wurde dieses an KŸnstlichkeit kaum zu Ÿberbietende Konstrukt Ÿbrigens von Juristen, die im Dienst von Banken stehen: Weil Darlehens- und KaufvertrŠge zwei voneinander unabhŠngige GeschŠfte seien, kšnnten Banken auch keine falschen Angaben des Vertriebs Ð etwa zu Mieteinnahmen oder Steuervorteilen Ð angelastet werden. "KŸnstlich" ist eine derartige Problemsicht deshalb, weil Wohnung und Darlehen von ein und demselben Vermittler als Paket angeboten wurden und damit auch kein Zweifel daran bestehen kann, dass es sich um ein wirtschaftlich einheitliches GeschŠft handelt. Es wŸrde zu weit fŸhren, an dieser Stelle darŸber zu spekulieren, warum der 11. Senat des BGH eine Position einnimmt, von der doch auf der Hand liegt, dass sie zum Freibrief fŸr NachfolgeaktivitŠten ˆ la Treuhandmodell taugt. Wer nach einer Antwort im Internet sucht, wird schnell fŸndig: TŠterschutz rangiert vor Opferschutz. Das Internet durchzieht Ÿbrigens noch eine weitere Botschaft, die Interesse finden mŸsste: Wenn es um die Deckung von Fremdbedarf geht Ð nie wieder eine Immobilie! Literatur > Ahr, E. (2000): Welches Verhalten von Strukturvertriebsmitarbeitern oder anderen Finanz- und Immobilienvermittlern muss sich eine Bank, die Immobilien oder Immobilienbeteiligungen im Wege des so genannten DistanzgeschŠfts finanziert, zurechnen lassen?, in: Verbraucher und Recht, 15. Jg., Heft 8, S. 263-267. > Fuellmich, R./Rieger, St. (1999): Treuhandmodelle als Quelle fŸr MassenschŠden in Milliardenhšhe, in: Zeitschrift fŸr Wirtschaftsrecht, 20. Jg., Heft 11, S. 427-434. > dies. (1999a): Die Haftung der Banken fŸr massenhaft fehlerhafte Treuhandmodellfinanzierungen, in: Zeitschrift fŸr Wirtschaftsrecht, 20 Jg., Heft 12, S. 465-476. > Kšndgen, J. (2000): Die Entwicklung des Bankkreditrechts in den Jahren 1995-1999, in: Neue Juristische Wochenschrift, 53. Jg., Heft 7, S. 468-482. > Lambsdorff, H.G./StŸsser, J. (2001): Bankenhaftung bei gescheiterten Immobilientreuhandmodellen Ð Verschuldenszurechnung externer Vertriebsmitarbeiter, in: Verbraucher und Recht, 16 Jg., Heft 1, S. 3-11. > Lange, W./Franck, M. (2000): Widerruflichkeit von DarlehensvertrŠgen zur Finanzierung nach dem HaustŸrwiderrufsgesetz, in: Wertpapier-Mitteilungen, 54. Jg., Heft 48, S. 2364-2369. > Spickhoff, A./Petershagen, J. (1999): Bankenhaftung bei fehlgeschlagenen Immobilienerwerber-Treuhandmodellen, in: Betriebs-Berater, 54. Jg., Heft 4, S. 165-173. > Weise, P. (2000): Individualethik oder Institutionenethik: Die Resozialisierung des homo oeconomicus, in: Zeitschrift fŸr Wirtschafts- und Unternehmensethik, Jg. 1, Heft 1, S. 9-30. Zum Autor Prof. Dr. GŸnther Schanz Institut fŸr UnternehmensfŸhrung / UniversitŠt Gšttingen Platz der Gšttinger Sieben 3 37073 Gšttingen Tel.: ++49(0)551/394712 Fax: ++49(0)551/395418 Email: gschanz@gwdg.de Prof. Dr. GŸnther Schanz, geb. 1943, ist Direktor des Instituts fŸr UnternehmensfŸhrung der UniversitŠt Gšttingen. Hauptarbeitsgebiete sind UnternehmensfŸhrung, Organisation, Personalwirtschaft, Grundlagenprobleme der Betriebswirtschaftslehre sowie betriebswirtschaftliche Ostasienforschung